서울 아파트 마지막 기회가 온다 _ 강승우 지음

     

확증편향

자기가 보고싶은것만 보고, 믿고 싶은 것만 믿는 현상

확증편향을 피하기 위해서 어느정도 수용하는 자세가 필요하다.

부동산 시장이 일본을 따라갈 것이라는 맹목적인 '폭락론'은 현재까지 틀렸다.

폭락론 만큼이나 맹목적인 '우상향론'도 경계해야한다.

어떤 재화든 아무 때나 사도 된다는 말은 위험하다.

특히 거액이 오가는 부동산에서는 더욱이.

어디를 사느냐 만큼 언제 사느냐도 매우 중요하다.

• 기다리는것도 투자다

전세가는 거품 없이 실수요를 오롯이 반영한다는 점에서 주택의 수급 결과를 가장 잘 나타내는 지표다.

서울과 수도권을 잇는 교통 인프라가 갈수록 확대 및 개선되면서 수도권은 서울 주택의 대체재로 충분히 자리매김할 수 있다.

서울 전세가가 비싸면 수도권으로 이주하는 수요가 많아진다는 뜻이다.

현재는 과거의 결과물이며, 미래는 현재의 결과물이다.

미래를 보는 안목을 기르기 위해서는 과거에서 의미를 찾아보면 도움이 될 것이다.

서울아파트 상승 기간은 최소 4년에서 최대 5년이였다.

2018년이 5년째에 해당하는 해다.

2019년은 조정기가 될 것이다.

5년의 법칙을 깰 만큼 경제가 호황이거나 경제 체력이 강해보이지 않는다.

2018년은 최소한 단기 꼭지(고점)가 될 가능성이 높다.

5분위(매매가 상위 20%) 아파트 평균 가격의 추이가 전체 시장의 방향을 결정한다.

분양가 상한제가 부활될 경우

1. 사람들이 주택을 사지 않는다.

2. 고분양가 분양 성공이 인근 기축도 밀어 올리던 기존 메커니즘이 무너진다.

3. 분양가 상한제에 따른 사업성 악화로 재건축,재개발 등 사업이 지연되거나 중단됨으로써 중장기적인 공급 부족을 초래할 수 있다.

   또한 가격에 맞는 원자재를 사용하기위해 부실 건설을 초래할 우려도 있다.

Tip. 서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트

랜드마크 단지 중 2500가구이상, 6층 이상, 전용면적 84제곱미터

이 중 높은 가격대의 아파트가 가격을 주도한다.

그보다 낮은 가격대의 아파트는 높은 가격대의 아파트를 0~2개월 정도 후에 따라간다.

• 2019년, 매수 타이밍이다.

주택 수요가 가장 많은 10년차 부부를 기준으로,

10년차 부부는 2019년에 수요의 감소와 헬리오시티 입주로 공급증가로 수급이 악화되어 아파트 가격이 하락할 것으로 보인다.

하지만 2020년에 크게 증가한다. 이는 2020년에 부동산 상승률이 상상 이상으로 폭발적일 수 있다.

그래서 19년이 매수의 시기라고 본다.

Tip. 서울 아파트의 상승 사이클은 언제까지일까?

인구감소는 2023년부터 시작되고, 2024년부터 10년차 부부는 큰 폭으로 감소한다.

예정대로라면 GTX A(23년), B(25년), C(24년) 으로 완공되면, 동탄과 파주가 서울 생활권으로 편입됨을 의미한다.

수도권에 공급하는 30만 호의 입주도 국토교통부의 계획대로라면 2025년부터 장기 하락이 시작될 개연성이 높다.

• 그래도 서울이다

수요는 가장 넘치고 공급은 가장 부족한곳이 서울이다.

2023년부터 인구감소가 일어나면서 10년차 부부들은 감소하게된다. 

그러면 서울의 부동산은 어떻게 될까?

일본의 경우 우리보다 인구감소가 10년 빠르다.

일본은 '컴팩트 시티' 구상을 발표하였고 이는 되는 지역은 살리고 안되는 지역은 방치하겠다는 것이다.

이는 중심가와 나머지의 격차를 크게 벌이게 된다.

우리나라도 인구감소가 일어난다면 서울로 계속 모일 것이고, 다른 지역들은 더욱 죽어갈것이다.

양극화가 심해질 것으로 보인다. 수도권과도 격차가 벌어질 수 있다.

그래서 서울이다.

Tip. 실업률이 역대 최고 수준인데 서울 아파트 값이 오른다고?

5분위 가구별 월 평균소득을 보면 다음과 같은데,

1분위 -8%

2분위 -2%

3분위 0%

4분위 +5%

5분위 +10%

이는 부자는 더욱 부자가 되고, 가난한사람은 더욱 가난해지는 양극화 현상이 나타나고 있는것이다.

이도, 실업률이 높아져도 서울 부동산은 계속해서 증가하는 원인중의 하나이다.

• 오르는 아파트의 기준 4가지

기준1. 갈수록 더해질 주요 역세권 가치

출근시간대 하차 인원이 많은 상위 20개 역과, 해당 역에 접근성이 높은 70개역(중복제외), 판교역 및 주변 3개역까지 총 94개역의 반경 500m내 인접 단지가 직주 근접가치가 높은 곳이다.

기준2. 1000세대 이상 대단지

대단지는 환금성이 좋다. 살기도 좋고(특히 단지가 학교를 품은곳은 더욱이..),

1000세대 이상부터는 가격 상승률이 다른 단지보다 크다.

기준3. 신축의 희소성

최신 아파트는 최신 주거트랜드를 잘 반영한다.(내진설계, 미세먼지 정화 등) 

기준4. 일자리와 교통측면에서의 새로운 호재

그러하다.

추천단지

동남권 - 강남, 서초, 송파, 강동

서남권 - 강서, 관악, 구로, 금천, 동작, 양천, 영등포

도심권 - 용산, 종로, 중(구)

동북권 - 강북, 광진, 노원, 도봉, 동대문, 성동, 성북, 중랑

서북권 - 마포, 서대문, 은평

Tip. 신축 대단지가 들어설 경우 주변 아파트는 오를까? 떨어질까?

하락장에서는 더크게 하락하고, 상승장에서는 충분한 반등을 하지 못한다.

결론. 악영향을 끼친다.

Tip. 동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?

동탄의 입주물량이 없었더라면, 서울의 전세가는 훨씬 더 올랐을 것이다.

거대한 입주물량이 서울에 직접적인 영향을 주지는 못하더라도, 인접지역을 통해 파장이 전해질 수 있다.

Tip. 인구주택 총조사 결과로 본 서울 각 구별 주택 수요 유형

중대형 투자 - 강남구, 서초구, 양천구

중대형 투자 피할곳 - 관악구, 금천구, 강북구

중소형 투자 - 강서구, 용산구

Tip. 서울 말고 다른 대안은 없을까?

중장기적으로 봤을때 GTX개통 전까지 서울 아파트 시장은 상승을 보일 예정이다.

2020년 초중반 서울 전세가가 정점해 달해 있을때, 다른 대안을 찾는것은 당연하다.

서울과 부산의 GRDP성장률이 유사한 수준이기때문에 한 쪽의 아파트 폭등은 추후 다른 한 쪽의 갭 메우기로 나타날 공산이 크다는 것이다.

두 지역의 경제가 비슷한 성장률로 커지고 있는데 언제까지나 한쪽의 아파트만 상승하고 다른 한쪽의 아파트만 조정을 겪을 리는 없다.

이러한 이유로 두 시장은 비슷한 흐름을 보여준다. 2018년 들어 두 시장은 다시 디커플링의 조짐이 보이는데, 엎친데 덮친격으로 부산의 입주물량도 확대를 예고하고있다. 2020년대 초중반은 서울과 부산의 갭이 절정에 달할것으로 보이는데, 서울 부산의 경제 규모가 비슷한 성장률로 커질것이라는가정, 서울 아파트의 상승과 부산 아파트의 부진이 지속된다면 서울에서 부산으로 갈아탈 호기는 반드시 올 것이다. 이 시기를 2020년 초중반인 GTX개통 전으로 추정해 본다.

끝으로..

이 예측은 틀릴 수 있다. 하지만 2019년에도 서울 아파트가 상승한다면, 오버슈팅이라고 본다. 버블이다.

그래서 추격매수를 하는것은 옳지 않다 본다. 

느낀점

자세한 통계자료를 근거로 2020년 중반까지 서울, 수도권, 부산까지의 전망을 예측하고있다.

부동산 전망을 공부하고 조사하는데 있어서 어떤식으로 하는지 배울 수 있었다.

지금으로부터 1년후쯤 판교에서 일을 하지 않을까(희망사항 ㅎ) 싶은데, 주변 아파트 가격이 터무니없이 높아 조금 떨어진 곳을 알아봐야 할 것 같은데 어디서 둥지를 틀지 계속 고민해보고, 2019~2020년 그리고 2020년대 초중반에 안테나를 잘 세우고 지켜봐야겠다.

어느 정보든지 맹목적으로 믿는것은 위험하다. 그리고 그에대한 책임은 나에게 있다.

주식이든 부동산이든..

계속해서 공부하고 적절한 판단을 내릴 필요가 있다고 생각한다.

'확증편향'을 조심하자..

모두 좋은 결과가 있기를 바란다.

2018년 11월 15일 목요일

공강때문에 스벅에 앉아서 끄적거리는 오전 11시경.. (feat 아메리카노)